등기부등본 종류 차이: 토지⁠·건물⁠·집합건물 중 무엇을 뗄까

2026년 10월 기준으로 정리하면 답은 간단해요. 아파트·오피스텔처럼 호수별로 구분등기된 집은 집합건물 등기부등본 한 통, 단독주택·다가구주택처럼 한 건물이 통째로 등기된 집은 건물 등기부등본과 토지 등기부등본 두 통을 떼야 해요. 빈 땅이나 농지처럼 건물이 없는 부동산이라면 토지 등기부등본만 보면 돼요. 다만 집합건물 등기부등본이라도 표제부에 '별도등기 있음'이 적혀 있으면 토지 등기부등본을 따로 확인해야 해요.

등기부등본의 정식 명칭은 '등기사항전부증명서'예요. 주택도시보증공사(HUG) 전세사기예방센터 안내에 따르면 이 서류로 부동산의 주소·면적 같은 현황과 소유자, 근저당권자, 임차권자 등의 권리관계를 확인할 수 있어요. 이 글에서는 어떤 종류를 떼야 하는지에 집중하고, 종류별로 어디를 봐야 하는지까지 이어서 설명할게요.

토지·건물·집합건물 등기부등본은 무엇이 다를까요

우리나라 등기 제도에서는 땅과 그 위의 건물이 각각 별개의 부동산으로 다뤄져요. 그래서 등기기록도 원칙적으로 토지와 건물에 따로 있어요. 인터넷등기소에서 주소를 검색하면 부동산 구분이 '토지', '건물', '집합건물' 중 하나로 표시되는 이유가 여기에 있어요.

• 토지 등기부등본: 한 필지의 땅에 대한 기록이에요. 땅의 지번·지목·면적과 그 땅의 소유권, 근저당권 같은 권리가 담겨요.
• 건물 등기부등본: 한 동의 건물 전체를 하나의 부동산으로 등기한 기록이에요. 단독주택, 다가구주택, 상가주택처럼 건물 전체의 소유자가 한 명(또는 공유자)인 경우가 해당돼요. 땅에 대한 권리는 여기에 들어 있지 않아요.
• 집합건물 등기부등본: 한 동의 건물을 여러 호수로 나눠 각각 소유할 수 있게 구분등기한 건물의 기록이에요. 아파트와 오피스텔이 대표적이에요.

집합건물 등기부등본이 특별한 이유는 한 통 안에 건물 전체와 내 호수, 그리고 땅에 대한 권리(대지권)가 함께 담긴다는 점이에요. 부동산등기규칙 제30조 제3항은 구분건물의 등기사항증명서를 발급할 때 '1동의 건물의 표제부와 해당 전유부분에 관한 등기기록을 1개의 등기기록으로 본다'고 정하고 있어요. 그래서 아파트 101동 1203호의 등기부등본을 떼면 101동 건물 전체의 표시와 1203호에 대한 기록이 한 서류로 나와요.

반대로 건물 등기부등본에는 땅에 대한 권리가 없어요. HUG 안내도 '건물의 등기부등본이 깨끗해도, 토지 등기부등본이 복잡하게 꼬여 있는 집도 있다'고 짚어요. 건물에는 근저당이 없는데 땅에는 근저당이나 압류가 걸려 있을 수 있다는 뜻이에요.

집 유형별로 떼야 할 등기부등본 정리

계약하려는 집이 어떤 유형인지에 따라 아래처럼 고르면 돼요.

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집 유형	기본으로 뗄 등기부등본	추가로 볼 것
아파트	집합건물 1통	표제부에 '별도등기 있음'이 있으면 토지 등기부등본
오피스텔	집합건물 1통	건축물대장의 용도(주거용·업무용)
다세대·연립주택(빌라)	대부분 집합건물 1통	검색 결과가 '건물'로 나오면 건물+토지 2통
단독주택	건물 1통 + 토지 1통	건물 소유자와 토지 소유자가 같은지
다가구주택	건물 1통 + 토지 1통	먼저 입주한 세입자들의 보증금 규모
상가주택·근린생활시설	건물 1통 + 토지 1통	주거용으로 쓸 수 있는 건물인지
건물 없는 땅	토지 1통	지목과 이용 제한

헷갈리기 쉬운 것이 빌라예요. 일상에서 '빌라'라고 부르는 집에는 법적으로 다세대·연립주택과 다가구주택이 섞여 있어요. 다세대·연립주택은 호수별로 소유자가 다를 수 있어 보통 집합건물로 등기되지만, 다가구주택은 건물 전체의 소유자가 한 명이고 건물 등기로 관리돼요. 겉모습이 비슷해도 등기 종류가 다르니 중개사 설명보다 인터넷등기소 주소 검색 결과에 표시되는 부동산 구분을 기준으로 판단하는 편이 정확해요.

주소를 검색했을 때 같은 지번에 '토지'와 '건물'이 함께 뜨고 '집합건물'이 없다면, 그 집은 구분등기가 되지 않은 건물이에요. 이때는 두 통을 모두 떼야 해요. 반대로 '집합건물'이 뜨면 계약할 호수를 정확히 골라야 해요. HUG 안내처럼 303호에 들어가는데 301호 등기부등본을 받으면 아무 의미가 없어요.

집합건물 등기부등본에서 볼 곳: 표제부·대지권·별도등기

집합건물 등기부등본의 표제부는 두 층으로 나뉘어요. HUG가 보여 주는 예시 서식을 기준으로 보면 순서는 다음과 같아요.

1. 1동의 건물의 표시: 건물 전체의 소재지, 도로명주소, 구조와 층별 면적이에요.
2. 대지권의 목적인 토지의 표시: 건물이 서 있는 땅의 지번, 지목, 전체 면적이에요.
3. 전유부분의 건물의 표시: 내가 계약할 호수와 그 호수의 면적이에요. 임대차계약서에 적는 면적도 이 숫자를 기준으로 해요.
4. 대지권의 표시: 이 호수가 땅에 대해 가진 권리의 종류와 비율이에요. 예를 들어 '소유권대지권 550분의 10'처럼 적혀요.

여기서 두 가지를 꼭 확인해요. 첫째, 대지권이 있는지예요. HUG는 대지권을 '전유부분의 소유자가 땅에 대해 가지는 권리'라고 설명하고, 임대인에게 대지권이 없다면 주택 가치가 낮아질 수 있으니 주의하라고 안내해요. 둘째, '별도등기 있음' 문구예요. 대지권 표시 옆에 '별도등기 있음 1토지(근저당권 설정 등기)'처럼 적혀 있다면 땅에 따로 설정된 권리가 있다는 뜻이에요. 이 경우에는 집합건물 등기부등본만으로 끝내지 말고 해당 지번의 토지 등기부등본을 따로 떼서 어떤 권리인지, 아직 살아 있는지 확인해야 해요.

표제부에서는 건물 용도도 함께 봐요. HUG는 근린생활시설처럼 주거용이 아닌 건물은 전세자금 대출이 어려울 수 있다고 안내해요. 등기부등본의 건물 내역과 건축물대장의 용도를 함께 맞춰 보면 이런 차이를 미리 알 수 있어요.

단독·다가구는 건물과 토지를 함께 봐야 하는 이유

건물 등기부등본만 받고 끝내면 놓치는 정보가 생겨요. 확인할 순서는 이래요.

• 소유자가 같은지: 건물 등기부등본 갑구의 마지막 소유자와 토지 등기부등본 갑구의 마지막 소유자를 비교해요. 다르다면 땅 주인과 건물 주인이 다른 상황이므로 그 배경을 확인해야 해요.
• 두 서류의 을구를 모두 보는지: 근저당권이 건물에만, 또는 토지에만 설정됐을 수 있어요. 집이 경매로 넘어가면 건물과 땅이 함께 처리되는 경우가 많으므로 두 서류에 적힌 채권최고액을 모두 더해 생각해요.
• 갑구의 압류·가압류·가등기·신탁: 한쪽 서류에만 있어도 위험 신호예요.

다가구주택은 한 가지가 더 있어요. HUG 설명처럼 다가구주택은 소유자가 한 명이라서, 건물이 경매에 넘어가면 같은 건물의 다른 세입자 보증금과 우선순위를 다투게 돼요. 그런데 다른 세대의 보증금 규모는 등기부등본으로 알 수 없어요. HUG는 임대인에게 '확정일자 확인동의서'를 받아 선순위 보증금을 확인하고, 임대인이 동의하지 않으면 관련 특약을 넣은 뒤 주민센터에서 다가구 전입세대 확정일자 열람을 하는 방법을 안내하고 있어요.

갑구·을구에서 전세 계약 전 확인할 항목

어떤 종류를 떼든 서류 구조는 같아요. HUG 안내 기준으로 등기부등본은 **표제부(일반 현황) + 갑구(소유권) + 을구(소유권 외 권리)**로 나뉘어요.

갑구에서 볼 것

• 표 가장 아래에 적힌 소유자가 현재 소유자예요. 이름·생년월일 일부·주소를 계약서의 임대인 정보와 비교해요.
• 압류, 가압류, 가등기, 강제경매개시결정이 있으면 소유권이 제한된 상태예요. HUG는 이런 기록이 있으면 계약의 효력 자체가 흔들릴 수 있어 계약하지 않는 편이 좋다고 안내해요.
• 신탁 등기가 있다면 신탁회사 동의 없이는 임대인이 임대차계약을 할 수 없어요. 이 경우 신탁원부까지 확인해야 해요.

을구에서 볼 것

• 근저당권의 채권최고액이에요. HUG 설명에 따르면 보통 빌린 돈의 120% 정도로 설정돼요.
• HUG는 일반적으로 근저당권 등 선순위 채권과 임차보증금의 합이 주택가격의 80% 이하일 때 안전한 계약으로 판단한다고 안내해요.
• 전세권이나 임차권 등기가 있다면 이전 세입자가 보증금을 돌려받지 못해 남긴 기록인지, 곧 나갈 세입자의 기록인지 구분해요.
• 을구에 기록이 하나도 없다면 소유권 외 권리가 등기되지 않은 상태예요. 부동산등기규칙 제30조는 갑구나 을구 기록이 없으면 증명문에 그 뜻을 적도록 하고 있어요.

확인 시점도 중요해요. HUG는 계약 전뿐 아니라 잔금을 치르기 직전에도 다시 확인하라고 안내해요. 계약과 입주 사이에 임대인이 집을 담보로 대출을 받거나 매도할 수 있기 때문이에요.

발급 방법과 수수료, 발급 옵션 고르기

등기부등본은 집주인이 아니어도 누구나 뗄 수 있어요. 정부24의 건물등기사항증명서 발급 안내에 따르면 신청 방법은 인터넷·방문·무인발급기이고, 신청서와 구비서류는 없어요. 수수료는 방문 신청이 통당 1,200원, 무인발급기와 인터넷 발급이 통당 1,000원이에요(정부24 페이지 최근 확인일 2024년 9월 5일 기준). 인터넷 발급은 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 해요. 화면으로만 보는 열람은 HUG 안내 기준 700원이에요.

발급할 때 고르는 옵션도 결과에 영향을 줘요.

• 말소사항 포함: HUG는 이 옵션으로 발급하면 과거 이력까지 볼 수 있다고 안내해요. 근저당을 설정했다가 말소한 기록이 반복되는지, 소유자가 짧은 기간에 자주 바뀌었는지 같은 흐름을 읽을 수 있어요.
• 공동담보(전세)목록·신탁원부: 부동산등기규칙 제30조 제2항에 따라 이 자료들은 함께 신청한다는 표시를 했을 때만 증명서에 포함돼요. 을구에 공동담보가 보이거나 갑구에 신탁이 있다면 이 항목을 선택해 함께 떼요.
• 등기 처리 중 표시: 같은 조 제4항은 등기신청이 접수된 부동산은 등기를 마칠 때까지 발급하지 못하거나, 처리 중이라는 뜻을 표시해 발급할 수 있다고 정해요. 이런 표시가 보이면 어떤 등기가 진행 중인지 확인한 뒤 계약을 진행해요.

등기부등본만으로 알 수 없는 것

종류를 제대로 골라도 등기부등본에 나오지 않는 위험이 있어요. HUG 안내에서 짚는 대표적인 경우는 이래요.

• 등기를 마치지 않은 임차권: 임차권등기를 아직 하지 않은 세입자는 등기부등본에 나타나지 않을 수 있어요. 전입세대 열람내역이나 확정일자 부여현황으로 확인해야 해요.
• 미납 국세·지방세: 당해세는 집이 경매로 넘어갈 때 보증금보다 먼저 보호될 수 있어요. 국세 완납증명서나 지방세 납세증명서는 세입자가 임의로 뗄 수 없어 임대인에게 요청해야 해요.
• 임금채권: 임대인이 사업주라면 사회보험 완납증명서로 임금 체불 여부를 짐작해 볼 수 있어요. 이것도 임대인에게 요청하는 서류예요.

정리하면, 집 유형으로 등기부등본 종류를 정하고, 집합건물이면 대지권과 별도등기 표시를, 건물이면 토지 등기부등본까지 함께 본 뒤, 갑구·을구와 등기부 밖의 서류를 잔금 직전까지 다시 확인하는 순서예요.

출처

• 등기부등본 확인 | 전세사기예방센터 | 주택도시보증공사(HUG)
• 건물등기사항증명서 발급 | 민원안내 및 신청 | 정부24
• 부동산등기규칙 제30조(등기사항증명서의 발급방법) | 국가법령정보센터